Financement

QUEL CREDIT POUR INVESTIR

Il existe différents types de prêts immobiliers, et différents procédés pour en optimiser l’utilisation.

PRET AMORTISSABLE

Un prêt amortissable est le type de prêt le plus courant (immobilier, consommation…). Il se caractérise par un règlement d’échéances, appelées mensualités, qui se composent d’une partie d’intérêts et d’une partie de capital. Cette partie permet de réduire le capital initialement emprunté au fur et à mesure du temps. Plus le crédit avance dans le temps, et plus la partie des intérêts dans la mensualité se réduit. Or les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et permettent de les défiscaliser, laissant ainsi l’amortissement jouer pleinement son rôle de réducteur d’impôts.

Conseil : Ce type de prêt est recommandé pour les personnes disposants d’une tranche d’imposition inférieure à 30% et souhaitant revendre le bien avant la 15e année.

PRET AMORTISSABLE AVEC REMBOURSEMENT ANTICIPE

Ce montage financier se caractérise par :

- un allongement de la durée du crédit afin de réduire la mensualité
- dégager ainsi un effort d’épargne disponible qui sera versé sur un contrat de capitalisation (assurance-vie).

Le principe consiste à générer plus d’intérêts avec la capitalisation que d’intérêts à payer sur le crédit. L’allongement du prêt permet également de déclarer plus d’intérêts et donc d’avoir une économie d’impôts plus importante.

Exemple : un crédit de 150 000 € qui est rallongé de 15 à 25 ans permet :

- D'augmenter la réduction d’impôt de 7 834 € au bout de 15 ans, soit un gain mensuel de 43,5 €.
- Réduire la mensualité de 300 €.

Le gain mensuel obtenu de 343,50 €, placé pendant 15 ans sur un contrat assurance vie permet de constituer 84 300 € net d’impôts (avec une rémunération de 4,50%) ; Le crédit restant à rembourser sera lui de 80 500€.
GAIN FINAL : 3 800€

Conseil : pour ce type de montage, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport et il est impératif d’obtenir de la part de la banque qui finance aucune pénalité en cas de remboursement anticipé. Il est nécessaire d’avoir un contrat de capitalisation bien géré afin de faire plus qu’une rémunération de 4,50% par an et ainsi augmenter le gain final ou rembourser le prêt avant les 15 ans. C’est pourquoi nous vous conseillons vivement notre contrat d’assurance vie haut de gamme géré par notre cellule de gestion de patrimoine CDL PATRIMOINE.

PRET IN FINE

Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin), grâce à la reconstitution du capital par la création d’un contrat d’assurance vie. Les mensualités ne servent qu'à payer les intérêts. Le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

Le prêt in fine fonctionne comme un découvert bancaire avec une date de remboursement prévue à l’avance. Le remboursement du prêt se réalisera alors soit par la vente du bien, soit avec le contrat assurance-vie prévu à cet effet.
Le prêt IN FINE permet ainsi de déclarer plus d’intérêts et par là même d’avoir une réduction d’impôt plus importante. Ce type de prêt est notamment incontournable pour toutes personnes disposants d’une forte tranche d’imposition et/ou de revenus fonciers.
Le prêt IN FINE permet également d’offrir à l’investisseur une double protection pour ces héritiers. En cas de décès de l’investisseur, l’assurance décès remboursera le prêt à la banque, et les ayant droits hériteront du bien immobilier, et du contrat d’assurance vie.

Conseil : Ce type de prêt nécessite un apport initial minimum de 20% pour constituer la base du contrat d’assurance vie, et d’obtenir de la banque l’absence de pénalité de remboursement anticipé.

C’est la qualité de gestion du contrat d’assurance vie qui sera à la base d’un prêt IN FINE réussi, le taux d’intérêt sera un facteur secondaire car déductible. C’est pourquoi nos prêts IN FINE sont adossés à un contrat d’assurance vie haut de gamme, géré par notre cellule de gestion de patrimoine CDL PATRIMOINE.

Notre cellule de gestion de patrimoine vous proposera ce qui se fait de mieux à l’heure actuelle sur le marché en terme de contrats d’assurance vie, car, à l’opposé des banques ou des compagnies d’assurances, nous n’avons aucune obligation à proposer des produits MONOGESTIONNAIRE. Tous nos contrats sont multi gestionnaires car aucune société de gestion ne peut être la meilleure dans toutes les classes d’actifs.

Nous vous proposons principalement trois gestions :

*une gestion totalement garantie : 100% fonds euro : le capital est garanti à 100% avec une rémunération voisine de 4,00% (en 2006 : 4,40% net de frais de gestion)

* une gestion prudente : elle est composée d’une partie en fonds euro, de fonds obligataires ou mixtes, et de fonds actions. Son objectif de performance sur le long terme (investissement sur 8 ans) est une rémunération de 6% par an. (en 2006 : 8,18% net de frais de gestion.)

*une gestion équilibrée : elle est composée d’une partie fonds euro mais moins importante qu’en gestion prudente, de fonds obligataires ou mixtes, et de fonds actions. Son objectif de performance sur le long terme (investissement sur 8 ans) est une rémunération de 7,5% par an. (Ex : 2006 : 8,63% net de frais de gestion)

QUEL DIFFERE POUR VOTRE CREDIT

Durant la période de construction du bien, et suite à la signature chez le notaire, trois possibilités de différé s’offrent à vous :

ANTICIPATION (période de 0 à 36 mois) = vous réglez les intérêts durant la construction, et vous commencez l’amortissement de votre prêt à la livraison du bien

DIFFERE PARTIEL(signature notaire + durée déterminée de 0 à 24 mois) = vous réglez les intérêts durant la construction et vous débutez l’amortissement à une date définie.

DIFFERE TOTAL(signature notaire + durée demandée de 0 à 24 mois) = vous ne réglez rien durant la construction (sauf l’assurance du prêt) et vous commencez l’amortissement à une date définie
Conseil : l’anticipation ou le différé partiel sont conseillés pour une personne disposant déjà de revenus fonciers car l’année de la construction les intérêts réglés permettront déjà de créer un déficit foncier et ainsi payer moins d’impôts. Le différé total est conseillé pour les personnes désirant ne pas faire d’effort d’épargne tant que la livraison du bien n’est pas effective et qu’il n’y a pas encore de loyer.

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