Quelle loi choisir ?



Loi ou dispositif Girardin ZRR Monuments Historiques Malraux
Tranche Marginale d'imposition (TMI) Indifférent Indifférent TMI à 40% TMI à 40%
Montant annuel d'impôt > 10 000 € Mini: 2 100 €/célib., 4 200 €/couple > 15 000 € > 15 000 €
Objectifs Forte défiscalisation. Possibilité d'utilisation ultérieure Défiscaliser tout en profitant périodiquement de son investissement Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier
Horizon 5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison 9 ans minimum Aucune obligation de location, mais au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés
Capitaux existants Non nécessaires à l'opération (sauf InFine) Non nécessaires
Faible
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine En général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d'épargne Selon montage Faible Nulle Nulle
Investissement optimal Selon marché local 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié Selon défiscalisation et patrimoine souhaité Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Immobilier concerné Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé
Fiscalité Réduction d'impôt 25 à 64% / invest / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 866 €HT/m² Réduction d'impôt 20 à 40% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à concurrence des loyers
Risque Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de la stabilité du marché local Faible mais revente difficile. Attention à ne pas surpayer le bien Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de l'opérateur mandaté pour restaurer Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de l'opérateur mandaté pour restaurer
Défiscalisation sur l'année en cours Possible Possible Possible, mais produits très rares Possible, mais produits très rares
Autres Possibilité, après 5 à 6 ans, d'utiliser le bien Possibilité d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Remboursement possible TVA Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels


Loi ou dispositifBoorlo populaireRobien recentréLMNPLMP
Tranche Marginale d'imposition (TMI) Minimum 14%. Idéal 30% et + Minimum 14%. Idéal 30% et + Sans importance TMI à 40%
Montant annuel d'impôt > 2 500 € > 2 500 € Sans importance > 15 000 €
Objectifs Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés
Horizon 9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente 9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente Long terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans
Capitaux existants Non nécessaires à l'opération (sauf InFine) Non nécessaires à l'opération (sauf InFine)Faible Non nécessaires à l'opération En général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d'épargne Faible Faible Faible Nulle
Investissement optimal Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du complément de revenu souhaité à terme Minimum 350 000 euros
Immobilier concerné Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Fiscalité Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest. /15 ans Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'invest. /9 ans Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu'amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible
Risque Faible si choix judicieux de l'immobilier Faible si choix judicieux de l'immobilier Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité
Défiscalisation sur l'année en cours Difficile car au prorata temporis / achèvement Difficile car au prorata temporis / achèvement Aucune Possible, mais produits très rares
Autres Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite Transmission facilitée (bien professionnel)


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